« Immobilier Portugal : c’est le moment d’investir ! »
La plupart des journaux et revues économiques annoncent qu’il faut investir au Portugal, et en particulier à Lisbonne.
On parle de taux de rentabilité qui peuvent atteindre jusqu’à 25% par an.
Pourtant, personne ne dit comment réussir à investir pour atteindre de tels taux de rentabilité.
C’est bien beau de savoir qu’il faut acheter au Portugal, mais si l’on ne connaît pas très bien le pays et encore moins le marché immobilier, comment fait-on ?
Bonne nouvelle :
C’est ici que je vais vous expliquer en détail pourquoi et comment investir dans l’immobilier au Portugal.
J’ai acheté un immeuble de 3 appartements à Lisbonne début 2015 et j’ai déjà aidé près de 10 personnes à acheter en cours d’année 2015.
2016 s’annonce comme une année prospère, et si vous n’avez pas encore acheté au Portugal, il est encore temps !
En suivant mes conseils, vous pourrez vous aussi investir et atteindre des taux de rentabilité très intéressants.
Voici le sommaire de l’article :
- Pourquoi investir dans l’immo au Portugal
- Les prix au mètre carré en 2016
- Où et comment investir au Portugal
- Faire de l’investissement locatif à Lisbonne
- Les agences immobilières à Lisbonne
- Quelles démarches faire pour acheter au Portugal
- Contacts pour réussir son investissement au Portugal
Pourquoi investir dans l’immo au Portugal ?
Voici 5 principales raisons :
1. Le marché de l’immobilier au Portugal est en hausse
Tout le monde le sait, il y a eu la crise qui a énormément touché le Portugal il y a quelques années. Les prix des biens immobiliers ont baissé de 25% à 30% selon l’I.N.E. (Instituto Nacional de Estatística). Heureusement, il n’y a pas eu de bulle immobilière au Portugal.
Résultat : Les prix remontent progressivement et sont en croissance depuis 3 ans déjà.
Beaucoup d’étrangers ont réalisé à quel point Lisbonne était une ville agréable à vivre, et une ville bon marché.
De plus, depuis le 1er janvier 2013, un accord a été passé entre la France et le Portugal :
Les retraités français (du secteur privé) qui décident de résider au minimum 183 jours au Portugal sont exemptés d’impôt sur le revenu !
Résultat : beaucoup d’investisseurs étrangers et de retraités français ont commencé à investir à Lisbonne et en Algarve, ce qui a fait monter les prix du marché.
Le marché à Lisbonne monte depuis 3 ans, et devrait continuer à grimper pendant les 3-5 prochaines années, avant de se stabiliser.
2. La location saisonnière est facile et très rentable
Faire de la location saisonnière est un business rentable de façon générale, et c’est particulièrement vrai à Lisbonne.
Depuis l’ouverture des lignes low-cost de Ryanair notamment, le tourisme a explosé au Portugal et à Lisbonne notamment.
Ryanair a ouvert la ligne Paris-Lisbonne fin 2013, ce qui a engendré un tourisme jamais vu auparavant à Lisbonne.
Le tourisme augmente de 10% à 20% par an depuis deux ans, et la mairie de Lisbonne investit énormément en ce moment pour rendre la ville encore plus attractive.
On voit de nouveaux jardins ouvrir dans le centre-ville, les façades des immeubles sont restaurées avec de magnifiques « azulejos » .
Les estimations prévoient une augmentation continue du tourisme pour les années à venir.
Résultat : une énorme demande de logement (courte durée notamment) de la part des voyageurs, et une offre qui met encore du temps à s’adapter.
Beaucoup d’hôtels et de bâtiments sont en construction en ce moment, mais cela va mettre plusieurs années avant de satisfaire cette nouvelle demande touristique.
Sur certaines périodes de l’année, il n’y a pas assez de logement à Lisbonne pour accueillir tous les voyageurs !
Résultat : des prix à la nuit qui sont très hauts relativement au prix d’achat d’un appartement.
Il est courant de voir des studios dans le centre de Lisbonne à près de 100€ la nuit pendant l’été sur des sites comme Airbnb !
C’est ce que je fais avec les studios que je loue, comme vous pouvez le voir ici par exemple.
Contrairement à la France et à Paris notamment, la location saisonnière n’est pas limitée au Portugal.
Vous pouvez louer votre appartement à la nuitée, pendant 365 jours.
Il suffit de déclarer votre appartement et de déclarer vos revenus, ce qui est assez simple (plus de détails un peu plus bas dans cet article).
Si vous ne voulez pas faire de la location saisonnière (ou payer une entreprise comme Bonjour Lisbonne pour gérer la location saisonnière à votre place), vous pouvez simplement louer votre appartement à l’année…
…mais la rentabilité est évidemment moins intéressante dans ce cas.
Pour un investissement de 120 000€ pour un studio dans le centre de Lisbonne, vous pouvez le louer autour de 700€ sur certains sites comme Uniplaces.
3. L’investissement immobilier à Lisbonne est peu risqué
Investir à Lisbonne est peu risqué, tout simplement car c’est une capitale de l’Union Européenne.
Il est difficile de se tromper en investissant dans une capitale, car cela restera toujours un attrait culturel/financier/touristique de premier plan.
Il est toujours possible d’investir dans des petites villes ou des villes de taille moyenne, mais le risque est plus grand à moyen-long terme.
4. La législation portugaise vous protège
La législation portugaise encadre bien le marché et protège les acheteurs.
Les démarches légales, administratives et financières sont très proches de ce que l’on a en France.
Avec un bon avocat à Lisbonne, vous n’avez aucun risque de vous retrouver dans une arnaque ou de voir votre bien « disparaître » par exemple.
5. Il fait bon vivre au Portugal
Quand on vit en France et que l’on passe quelques jours au Portugal, on a envie de prolonger son séjour.
Au Portugal, la vie est plus tranquille, les gens moins stressés, la météo est meilleure, la vie est beaucoup moins chère, on mange bien.
La qualité de vie au Portugal est très haute.
Le taux d’agression et de criminalité est un des plus bas d’Europe.
Ce n’est pas pour rien que le Portugal est une des destinations les plus prisées pour les retraités.
Et Lisbonne a été élue destination préférée des français en 2015.
Vous avez également des plages magnifiques très proches de Lisbonne (Costa de Caparica, Cascais…), et des petites villes classées patrimoine mondial de l’UNESCO comme Sintra.
Que ce soit pour venir vivre au Portugal, y passer quelques week-ends dans l’année, ou simplement pour y investir, c’est toujours un plus d’acquérir un bien dans un pays qui est très agréable.
Immobilier Portugal : les prix au mètre carré en 2016
Sur le dernier trimestre 2015, d’après le site Idealista, voici les prix au mètre carré en moyenne :
Ce sont des moyennes qui comprennent tout type de bien, tout type d’état. Ces moyennes ont été calculées sur 27.861 annonces sur le site Idealista.
Par contre, pour du rénové sur des biens très bien placés, les prix sont évidemment plus hauts.
Dans l’Algarve, la région au sud du Portugal où le tourisme est fort et où beaucoup de retraités viennent s’installer, le prix au mètre carré rénové dans les principales villes est de 2 500€.
A Lisbonne, dans le centre historique en plein centre, les prix vont de 2 500€ à plus de 6 000€ le mètre carré en moyenne pour du rénové, en fonction des différents quartiers.
Comme vous pouvez le constater, le budget pour acquérir un appartement ou une maison à Lisbonne est bien inférieur au budget qu’il faut mettre pour acheter à Paris !
Pour un même budget, vous pouvez acheter un appartement entre 2 et 3 fois plus grand à Lisbonne qu’à Paris !
Où investir et comment investir au Portugal
1. Où investir au Portugal ?
Pour moi, il n’y a pas d’hésitation possible :
Il faut investir à Lisbonne.
Pourquoi ?
Tout simplement car c’est la capitale et que c’est là où l’investissement est le plus sûr sur le moyen/long-terme.
De plus, comme dit plus haut :
Les prix du marché de Lisbonne sont en train de monter, le tourisme explose, la ville investit énormément pour le futur.
Lisbonne va devenir une grande capitale touristique reconnue d’ici peu.
Lisbonne me fait penser à ce qu’était Barcelone il y a une dizaine d’années.
Barcelone est désormais une destination très prisée des français, avec des prix de l’immobilier assez haut, une ville attractive à tout niveau, et tout ceci est stable.
Le risque de voir le tourisme ou les prix de l’immobilier chuter à Lisbonne est quasi-nul.
Il y a quelques années, peu de personnes allaient en vacances à Lisbonne.
Depuis 2 ans, plus d’une personne dans votre entourage a dû vous dire qu’elle est partie en vacances à Lisbonne…
…et beaucoup ont envie de venir visiter ou revisiter Lisbonne dans les mois ou années à venir.
Le tourisme marche tellement bien que Ryanair vient d’ouvrir une ligne entre Lisbonne et les Açores.
Tout montre que Lisbonne va devenir une ville encore plus attractive dans les prochaines années.
Vous pouvez toujours investir dans d’autres régions du Portugal, comme en Algarve ou à Porto.
Vous pourrez peut-être trouver des taux de rentabilité plus intéressants ou faire un peu plus de plus-value sur du court-terme.
Mais sur du long-terme, investir à Lisbonne est à la fois plus sûr, tout en affichant des taux de rentabilité très hauts avec de la location saisonnière notamment (cf le paragraphe sur la location saisonnière).
2. Comment investir à Lisbonne ?
En fonction de vos envies et de votre projet, vous pouvez avoir une approche différente pour acheter votre appartement ou votre maison à Lisbonne.
Si vous voulez acheter un bien à Lisbonne pour le louer, je vous invite à investir dans le centre-ville.
Qu’est-ce que j’appelle centre-ville exactement ?
Pour moi, la zone où il faut investir dans le centre-ville va de Santos (côté ouest du centre-ville) à Alfama (côté est du centre-ville).
Le sud du centre-ville est Cais do Sodré, et la limite au nord où il faut investir est Rato, Marquês de Pombal, Saldanha et Arroios.
Ce sont et ce seront toujours des quartiers centraux qui seront recherchés par les touristes, les locaux, et les investisseurs.
Pour comparer par rapport à Paris, cela reviendrait à investir dans les 8 premiers arrondissements.
Voici une carte pour vous aider à vous situer.
Quand vous rencontrerez un agent immobilier, gardez toujours cette carte en tête et visitez uniquement des appartements à l’intérieur de la limite bleue (côté sud/fleuve).
Vous serez ainsi sûr de faire un investissement au risque quasi-nul.
L’agent immobilier essaiera sûrement de vous proposer d’autres zones de Lisbonne en vous disant que c’est intéressant aussi.
Ce ne sera pas forcément faux, mais autant investir dans le centre de la ville, à long-terme c’est le plus sûr.
On ne sait jamais comment vont évoluer d’autres quartiers qui sont moins dans le centre, le « pari » étant plus risqué.
La limite bleue que j’ai tracée n’a pas été faite par hasard.
J’habite à Lisbonne depuis 2012, je suis guide touristique (je connais parfaitement le centre de Lisbonne) et je m’intéresse de très près à l’immobilier à Lisbonne depuis 2014.
Je connais les endroits qui sont les plus intéressants, et ceux qui le sont moins.
Je connais les endroits qui plaisent aux voyageurs et aux locaux, et ceux qui plaisent moins.
Mon conseil est simple :
Refusez toute visite en-dehors de la limite bleue. Vous pouvez même montrer cette carte à l’agent immobilier pour qu’il ne vous propose rien en dehors.
Dans cette zone où il faut investir, il y a différents prix au mètre carré :
Les biens les moins chers se trouvent vers Arroios, Anjos, Intendente, Martin Moniz.
Vous trouverez dans ces quartiers des appartements où le mètre carré (pour appartement vendu rénové et meublé) est à 2 500€ en moyenne.
Dans les quartiers Avenida da Liberdade et de Baixa-Chiado, le mètre carré (pour appartement vendu rénové et meublé) sera plutôt autour de 4 000-5000 euros en moyenne.
Dans le quartier Alfama, le mètre carré est autour de 3 800 euros pour du rénové et meublé.
A Lisbonne, on évalue à 500 euros le mètre carré pour réaliser des moyens/gros travaux pour des finitions tout à fait correctes. Pour du haut de gamme, on se rapproche plus de 1 000 euros le mètre carré.
Attention : dans la zone conseillée, il faut quand même éviter d’acheter dans certaines rues qui peuvent être très bruyantes la nuit.
Avant d’acheter un appartement, faîtes un tour dans la rue le soir, pour s’assurer qu’il n’y a pas un bar ou une boîte de nuit à côté…
Demandez-moi si vous le voulez, je vous dirais tout de suite si c’est bon ou non.
Petites précisions à savoir :
A Lisbonne, mais au Portugal de façon générale, les personnes ne raisonnent pas en mètre carré.
Ce n’est pas leur référence.
La plupart du temps, les agents immobiliers sont incapables de vous dire la surface exacte de l’appartement.
Cela peut sembler stupide ou très étrange, mais c’est ainsi.
Essayez de négocier le prix en fonction du nombre de mètre carré, et vous ne vous comprendrez pas.
Au Portugal, ils raisonnent principalement en rentabilité potentielle, et en comparant des biens similaires dans des rues voisines.
On vous parlera souvent de rentabilité brute à l’année, pour de la location à l’année.
Et on vous dira que tel ou tel appartement similaire est en vente à tel prix dans la rue d’à côté.
L’idéal est évidemment de visiter plusieurs appartements dans un même quartier pour vous faire une idée.
Vous pouvez également m’envoyer l’annonce de l’appartement, ou des photos/vidéos de l’appartement en question avec ses caractéristiques, et je vous dirai tout de suite s’il est trop cher ou si le prix est correct.
Autres petites précisions :
Au Portugal, on ne compte pas les pièces de la même façon.
Si vous visitez un T3 au Portugal, vous allez visiter un appartement avec 3 chambres (et non pas 2 comme en France).
On peut aussi vous parler d’un T3+1…
…cela veut dire qu’il y a 3 chambres, et une petite chambre/pièce où il n’y a pas de fenêtre.
C’est courant au Portugal.
Beaucoup d’appartements ont une pièce sans fenêtre, tout comme les salles de bain ont rarement une fenêtre.
Aussi :
L’air conditionné et les radiateurs sont quelque chose de rare au Portugal. Les appartements n’ont généralement pas de telles installations, et la majorité des portugais ont des ventilateurs et chauffages d’appoint.
Faire de l’investissement locatif à Lisbonne
Si vous voulez investir à Lisbonne (ou investir au Portugal de façon générale) et que vous recherchez à rentabiliser votre bien le plus vite possible…
…la meilleure solution est la suivante :
Faire de la location saisonnière (encore appelée location touristique, location à la nuitée ou location courte durée).
Au vu des prix proposés par jour, il n’y a pas photo entre de la location courte saisonnière et de la location à l’année.
Même si vous payez une agence pour gérer la location pour vous.
Un studio de 30-35 mètres carré dans le centre de Lisbonne se loue à plus de 40€ la nuit en hiver, et à plus de 90€ par nuit en été.
Le prix d’un studio comme celui-là est autour de 120 000€ tout neuf et meublé dans le quartier de l’Alfama.
Le coût d’une agence pour gérer toute la location touristique de A à Z est en moyenne de 25% de vos revenus (déductible des impôts). Bonjour Lisbonne propose de gérer votre appartement si vous le désirez.
Avec un taux d’occupation de 60% à l’année (estimation basse, en réalité le taux d’occupation est plus proche de 80%, voire 90% si vous avez un bel appartement, ou une terrasse, ou belle vue), et une moyenne de 60€ par nuit à l’année (estimation basse également), on peut faire un calcul rapide :
60 x 365 x 60% = 13 140€ revenus bruts à l’année (estimation basse).
Avec estimation basse, on parle donc de 11% de rentabilité brute par an dans un cas où vous ne vous occupez de rien et que vous achetez un appartement bien placé, rénové et meublé.
Evidemment, vous pouvez atteindre des taux de rentabilité bien supérieurs si vous vous y prenez bien.
En estimation haute, nous pouvons prendre 90% de taux d’occupation. Ce qui nous donne 19 710€ de revenus bruts à l’année (60 x 365 x 90%).
On a une rentabilité brute de près de 16,50% avec estimation haute (19 710/100 000 x 100).
Continuons nos calculs avec notre estimation basse :
Si vous n’êtes pas sur place et que vous engagez une entreprise pour tout faire pour vous, vous devez payer environ 25% de vos revenus à cette entreprise. Soit 13 140 x 25% = 3 285€ à l’année.
Vous avez un impôt foncier à payer qui varie entre 0,30% et 0,50% par an. Cela revient à payer environ 500€ par an d’impôt foncier (déductible).
Si vous décidez de déclarer vos revenus locatifs, vous devez verser 3,75% à l’Etat (base d’imposition: 15%. Taux d’imposition: 25%), soit 0,0375 x (13 140 – 3 285 – 500) = 350,81€.
EDIT 2017: la base d’imposition est montée à 35%. Et le taux d’imposition varie en fonction du CA généré mais pour un petit appartement loué à l’année, il est de 14% environ. Donc une imposition finale à 5% environ sur le CA que vous générez.
Calcul des revenus nets par an: 13 140 – 3 285 – 500 – 350,81 = 9 004,19€.
Vous arrivez à une rentabilité nette nette de 7,5% (9 004,19/120 000 x 100) en estimation basse, et de plus de 10% en estimation haute (calcul avec 19 710 au lieu de 13 140).
A côté de cela, le marché de l’immobilier à Lisbonne est en forte hausse en ce moment, ce qui fait que vous gagnez également de l’argent sur votre bien.
Si vous investissez cette année, votre bien prendra sûrement 10, 20 voire 30% de valeur dans les années à venir.
Je vous vois déjà poser une question : quel est l’impôt sur la plus-value à la revente ? :)
Réponse :
L’impôt sur la plus value à la revente (ou plus value-immobilière) est de 25% au Portugal.
En estimation basse, nous avons donc 13% de rentabilité brute.
En réalité, il est très facile d’avoir des taux de rentabilité (très) supérieurs en trouvant de bonnes affaires…
…avec certaines conditions comme :
- être prêt à faire des travaux
- vouloir décorer soi-même l’appartement (ou faire appel à un décorateur)
- payer sans emprunt bancaire
- proposer un acompte important
- avoir un peu de temps pour dénicher une bonne affaire et négocier
- acheter plusieurs appartements au même propriétaire/dans le même immeuble
- demander à l’agent de baisser sa commission
- très bien connaître le marché
- avoir de bons agents immobiliers qui nous présentent de bonnes affaires
Si vous cumulez certains des critères cités plus hauts, vous pouvez effectivement atteindre des taux de rentabilité bruts autour de 20-25% par an.
Agence immobilière à Lisbonne : laquelle choisir ?
Vous avez différentes agences immobilières au Portugal.
Les plus connues sont ERA, RE/MAX et Century 21.
Ce sont des agences présentes dans la plupart des villes du Portugal, et qui ont une grande partie des biens à vendre sur le marché.
A Lisbonne, vous avez plusieurs boutiques pour chaque agence.
Si vous voulez mes contacts des meilleurs agents immobiliers, vous pouvez me les demander via la page de contact.
Achat appartement Lisbonne : quelles démarches faire ?
Vous avez envie d’acheter un appartement à Lisbonne, ou dans une autre région du Portugal ?
Voici les démarches que vous devrez faire pour pouvoir posséder votre bien :
Une fois trouvé l’appartement ou la maison que vous voulez achetez, vous vous mettez d’accord avec le vendeur pour signer le compromis de vente et verser un acompte (souvent 10%, mais il n’y a aucune obligation. Cela se négocie avec le vendeur).
Si vous voulez faire un emprunt bancaire au Portugal, c’est possible. Vous aurez plus de chance d’obtenir un prêt d’une banque portugaise pour acheter au Portugal, mais je vous recommande d’emprunter auprès d’une banque français si vous le pouvez.
Les taux sont plus bas, les taux sont fixes (beaucoup de banques portugaises proposent des taux variables, les taux fixes étant assez hauts), et les discussions avec la banque sont plus faciles.
Pour emprunter auprès d’une banque portugaise, il vous suffit d’aller voir les principales banques (Caixa Geral dos Depositos, Millenium, BPI, Novo Banco, Banco Popular…) et de voir avec eux leurs conditions et contrats possibles. Les taux pratiqués sont souvent autour de 3% sur 20 ans. Regardez bien les détails, et si l’on vous propose du variable ou du fixe.
Si vous voulez, je peux vous fournir le contact d’un banquier portugais chez BPI qui répondra à toutes vos questions.
Votre avocat vous fournira un contrat et vous verrez avec lui si vous voulez rajouter des clauses particulières par exemple.
Il vérifiera de son côté les documents fournis par le vendeur sur sa personne et sur le bien en question.
Le vendeur et vous-même signez le compromis de vente.
Vous versez l’acompte dans un délai de 3 jours.
Petite précision : si vous vous rétractez, vous perdez votre acompte. Si le vendeur se rétracte, il vous rend votre acompte et vous verse en plus le montant de l’acompte.
Vous vous mettez d’accord sur une date pour signer l’acte final, qui se fera chez un notaire.
L’avocat et le notaire communiquent des informations liées aux personnes et au bien.
Vous devez récupérer un NIF (numéro d’identification fiscal) et ouvrir un compte bancaire portugais.
Vous devez payer l’IMT (taxe lié à l’achat du bien) au maximum 3 jours avant la signature finale (l’avocat vous le rappellera).
Attention: vous aurez besoin d’une carte de débit portugaise pour payer différents montants, comme l’IMT ou l’enregistrement du bien après signature chez le notaire. Pensez bien à demander cette carte au banquier lorsque vous ouvrez votre compte.
Vous signez le jour J chez le notaire, donnez le chèque imprimé spécialement par la banque pour cette opération du restant à payer.
Vous recevez les clés du bien, les papiers officiels, et l’avocat et le notaire s’occupent de quelques démarches administratives pour que votre bien soit effectivement à votre nom.
Les démarches sont assez simples et si vous avez un avocat (indépendant), il n’y a pas de risque.
Votre bien sera effectivement à votre nom après achat.
Besoin de contacts à Lisbonne ?
Quelque soit le sujet touchant de près ou de loin à l’investissement à Lisbonne, je peux vous aider dans votre démarche.
Comme dit un peu plus haut dans cet article, j’ai déjà acheté un immeuble de 3 appartements à Lisbonne et j’ai aidé près d’une dizaine de personnes à investir.
J’ai une très bonne connaissance du milieu, je parle portugais, et je peux vous mettre en contact avec les bonnes personnes.
J’ai acheté en début d’année 2015, et j’aurais aimé avoir un français qui me conseille à cette époque-là.
A l’époque, j’ai tenté de me faire moi-même ma liste de contacts, ou j’ai suivi les recommandations des agences immobilières.
J’ai fait malgré moi quelques erreurs, car je n’avais pas les bons contacts à ce moment-là.
Par exemple, j’ai fait appel à un avocat à Lisbonne qui n’était pas assez réactif, j’ai engagé un constructeur trop cher, et un autre constructeur pas sérieux.
Depuis, avec mon expérience et celle des personnes que j’ai aidées, j’ai pu affiner ma liste de contacts compétents.
Ce sont ces contacts que je recommande désormais.
Voici la liste de contacts que je peux vous recommander :
- des agents immobiliers d’une agence particulière
- un chasseur de biens
- un banquier
- un avocat
- un notaire
- un architecte
- un constructeur/artisan
- une décoratrice
- un comptable
- une personne pour gérer votre location saisonnière
Ils parlent tous anglais, voire français parfois.
Je peux également vous accompagner et vous conseiller pour trouver l’appartement que vous voulez, le négocier, et l’acheter.
Vous gagnerez ainsi beaucoup de temps, d’argent, et vous aurez un appartement que vous n’aurez sûrement pas trouvé sans mon aide.
Si cela vous intéresse, envoyez-moi un mail ici et je vous répondrai.
Précisez simplement votre projet, les contacts que vous voulez, et si vous parlez portugais, anglais, ou uniquement français.
Bonne chance pour votre futur achat !
Vous recherchez un avocat à Lisbonne ?